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Ley de Arrendamientos Urbanos
Ley 29/1994, de 24 de noviembre
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TÍTULO I. Ámbito de la ley
1
Ámbito de aplicación
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
2
Arrendamiento de vivienda
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad perm…
3
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno dist…
4
Régimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apa…
5
Arrendamientos excluidos
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asig…
TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda
CAPÍTULO I. Normas generales
6
Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo …
7
Condición de arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten…
8
Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición …
CAPÍTULO II. De la duración del contrato
9
Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese per…
9 bis
Plazo en los arrendamientos de vivienda temporal
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
10
Prórroga del contrato
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete…
11
Desistimiento del contrato
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con …
12
Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendat…
13
Resolución del derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto…
14
Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato…
15
Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda …
16
Muerte del arrendatario
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) …
CAPÍTULO III. De la renta
17
Determinación de la renta
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete prime…
18
Actualización de la renta
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia d…
19
Elevación de renta por mejoras
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica,…
20
Gastos generales y de servicios individuales
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sea…
CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes
21
Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las …
21 bis
Conservación de la vivienda temporal
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
22
Obras de mejora
1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conc…
23
Obras del arrendatario
1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los …
24
Arrendatarios con discapacidad
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pue…
25
Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apart…
CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato
26
Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendat…
27
Incumplimiento de obligaciones
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir e…
28
Extinción del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la …
TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
29
Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art…
30
Conservación, mejora y obras del arrendatario
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuest…
31
Derecho de adquisición preferente
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título.
32
Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamien…
33
Muerte del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercic…
34
Indemnización al arrendatario
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una activ…
35
Resolución de pleno derecho
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión …
TÍTULO IV. Disposiciones comunes
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Fianza
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arren…
37
Formalización del arrendamiento
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los con…
37
Formalización del arrendamiento
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los con…
TÍTULO V. Procesos arrendaticios
41
Infracciones consideradas graves
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
42
Infracciones consideradas leves
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
43
Sanciones y medidas correctivas
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
44
Prescripción y caducidad
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
45
Garantías procedimentales
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
46
Órganos competentes
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
47
Incoación
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
48
Clases de procedimiento sancionador
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
49
Procedimiento sancionador abreviado
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
50
Procedimiento sancionador ordinario
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
51
Recursos en el procedimiento sancionador ordinario
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de este artículo por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los Dipu…
Disposiciones
Disposiciones adicionales
D.A. 1ª
Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento
1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la pre…
D.A. 2ª
Modificación de la Ley Hipotecaria
1. El artículo 2, número 5.º, de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
«5.º Los contratos de arrenda…
D.A. 3ª
Depósito de fianzas
1. Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza…
D.A. 4ª
Ayudas para acceso a vivienda
Las personas que, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria segunda de la presente ley, se vean privadas del derecho a la subrogación mortis…
D.A. 5ª
Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil
1. El artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente:
«1.º El desahucio por falta de pago de las rentas, de l…
D.A. 6ª
Censo de arrendamientos urbanos
1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la p…
D.A. 7ª
Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje
Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente:
«En los procedimientos arbit…
D.A. 8ª
Derecho de retorno
El derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado po…
D.A. 9ª
Declaración de la situación de minusvalía
A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servi…
D.A. 10ª
Prescripción
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entr…
D.A. 11ª
Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda
El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrend…
D.A. 12ª
Respecto a la legislación autonómica
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de esta disposición por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los D…
Disposiciones transitorias
D.T. 1ª
Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continu…
D.T. 2ª
Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vi…
D.T. 3ª
Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entra…
D.T. 4ª
Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1…
D.T. 5ª
Arrendamientos de viviendas de protección oficial
Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por la normativa que les vin…
D.T. 6ª
Procesos judiciales
1. El Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada e…
D.T. 7ª
Aplicación de las medidas en zonas tensionadas
1. La regulación establecida en el apartado 7 del artículo 17 se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 d…
D.T. 8ª
Régimen de los contratos de temporada o de vivienda temporal formalizados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible
**(Sin efecto)**
> <small>Se deja sin efecto la adición de esta disposición por Resolución de 2 de octubre de 2026 que publica el Acuerdo del Congreso de los D…
Disposiciones derogatorias
D. Derog.
Disposiciones que se derogan
Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la presente ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se apr…
Disposiciones finales
D.F. 1ª
Naturaleza de la ley
La presente ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución.
D.F. 2ª
Entrada en vigor
La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.
El apartado 3 de la disposición transitoria segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publ…
D.F. 3ª
Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley
El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicará en el «Boletín Oficial del Estado» una relación de los Indices de Pre…
D.F. 4ª
Compensaciones por vía fiscal
El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que s…